Kopers van woningen worden wel eens geconfronteerd met het feit dat tussen koopovereenkomst en leveringsakte blijkt dat de onroerende zaak (pand en bijbehorende grond) belast is met een erfdienstbaarheid. Een erfdienstbaarheid is het recht om gebruik te maken van een stuk grond (perceel), ook al bent u niet zelf de eigenaar. Voorbeelden zijn recht van overpad, recht op uitzicht, recht van weg en recht van goot. Bij recht van overpad mag u over (een deel van) het erf van de ander lopen of mag de ander dat bij u. Een voorbeeld is het gezamenlijk gebruik van een oprit. In sommige gevallen kost dit gebruik geld. Dit wordt ‘retributie’ genoemd.

Als koper in de periode tussen koop- en leveringsakten in kennis wordt gesteld van de erfdienstbaarheid is de vraag hij of zij de erfdienstbaarheid uitdrukkelijk heeft aanvaard. Soms wordt voorafgaand aan de koopakte een   kopie van de voorgaande leveringsakte aan de koper overhandigd waarin staat dat de onroerende zaken worden geleverd met alle erfdienstbaarheden met alle andere daaraan verbonden rechten en verplichtingen.

De clausule in een dergelijke akte is echter een standaardbepaling waarin slechts in algemene zin staat vermeld dat de onroerende zaken worden overgedragen met alle erfdienstbaarheden. De betreffende specifieke erfdienstbaarheid wordt daarin niet expliciet genoemd. Als de erfdienstbaarheid niet voldoende blijkt uit de voorgaande leveringsakte kan daaraan gelet op de omschrijving in de koopovereenkomst geen uitdrukkelijke aanvaarding van de erfdienstbaarheid. De verkoper is in dat geval tekort geschoten en dat kan hem worden aangerekend, waarmee de verkoper schadeplichtig wordt ten opzichte van de koper.

Wilt u meer weten over het meeleveren van erfdienstbaarheden bij de koop of verkoop van een woning? Bel ons voor het maken van een afspraak.